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先週に引き続き借地権評価のポイントです 【相続税 節税対策】

先週に引き続き借地権評価のポイントです   【相続税　節税対策】

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今週のテーマも先週に引き続き借地権評価に関するポイントの
解説です。

今日は、社長個人が所有する土地に自社ビルが建っている場合の間違いやすい
ポイントです。

今回の設例は

大阪市内で、古く（昭和55年以前）から社長個人所有の土地に
自社ビルが建っていて会社は、社長に地代を支払っていないケースです。
つまり、昭和55年以前から会社は土地所有者である社長と会社は
自社ビルの底地について使用貸借の関係にあったということです。

また、昭和55年に『無償返還の届出書』という制度ができましたが
この書類も税務署に提出していなかった、ということです。

（これは、地主である社長が会社に対して土地を更地にして明け渡してほしい
と主張した際に、会社が立退き料を請求しないことを事前に届ける書類です。）

この場合、社長の土地を会社が借りることについて会社に借地権が
認識されて、その権利金について法人税が課税されるべきでしたが
課税されないまま、時効が成立（除斥期間が経過）しているものとします。

実は、上記のような設例は歴史の長い法人ではありうる話です。

この場合に、
『土地の使用貸借は、自用地評価』つまり、貸していない場合と
同じ評価額、という一般論で土地の評価をしてしまうと間違いです。

仮に土地の路線価評価額が1億円で、借地権割合が70％であれば
この場合の正しい土地の評価額は、3000万円となります。

相続税の最高税率50％が課税される方であれば、土地に関して
7000万円×50％＝3500万円も多くの税金を支払うことになってしまいます。

ただし、7000万円については法人の株価の算定時には借地権として
計上されますので、社長が法人の株式を所有していれば株価を通じて
借地権に課税されることには、なってしまいます。

土地（借地権）の評価については、複雑なルールが多いので
充分にご注意ください。

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【編集後記】

平成23年度の相続税改正で基礎控除の金額が
3000万円+600万円×法定相続人　か、3500万円+700×法定相続人
のどちらかに決まりそうです。　相続税に関しては
生命保険の控除も廃止になりそうです。　税法改正後は
相続税の節税プランを大幅に見直す必要がありそうです。
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不動産評価は、要注意【相続税 節税対策】

不動産評価は、要注意【相続税　節税対策】

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相続税の申告にあたって、不動産の評価は非常に難しい論点が
数多くあります。
その中で、陥りやすい間違いの一つを今日はご紹介します。

例えば、一般的に父親が所有する土地にその長男が所有する貸家が
建てられていて、長男は父親に地代を支払っていない場合、
父親と長男は、その土地について『使用貸借』の関係にあるといいます。

一般的に『使用貸借』であれば、不動産は自用地として評価します。
つまり、人に貸しているのではなく自分で自由に使える土地として
評価します。

（設例１）まず、『自用地』として評価できる場合は
『父親が所有する土地に、長男が自らの資金で建物を建て
その土地については、父親との間で使用貸借契約を先に締結します。
その後、その建物を他人に賃貸借する場合。つまり土地の使用貸借が
先で、後から建物の賃貸借が発生する』場合には、

自用地として評価できます。このパターンは一般的に知られています。

 

しかし、使用貸借関係にあっても自用地評価ではなく『貸家建付地評価』
になる場合があります。

（設例２）例えば、次のような設例が該当します。

『まず父親が所有する土地に、父親が自らの資金で建物を建てて
その建物を他人に賃貸借します。その後、建物だけを長男に
贈与し建物の所有権が長男に移転します。この場合に、父親と
長男は、土地について使用貸借契約を締結している場合』

この場合、土地の評価は自用地ではなく貸家建付地として評価します。
実は、この誤りが多いのです。

この場合、父親名義の土地について父親と長男が使用貸借という点では
（設例１と２）は、まったく同じです。しかし、建物の賃貸借契約と
土地の使用貸借契約の発生順序が逆です。

１は、先に使用貸借契約があって、そのあとに賃貸借契約が発生します
２は、先に賃貸借契約があって、そのあとに使用貸借契約が発生します

この順序の違いによって、同じ使用貸借でも土地の評価額が異なり
相続税額に大きく影響します。

『使用貸借は、自用地評価』と、単純に暗記しているだけでは
大きなミスをしてしまいます。十分にご注意ください。

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【編集後記】
先日、登記簿面積と実測面積が倍以上異なる土地がありました。
公図も間違っていて、固定資産税の課税対象面積も間違っていました。
古くから相続されている不動産にはいろいろな歴史があるようです。
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ノーマイカーデーと通勤手当の非課税限度額【所得税 節税対策】

ノーマイカーデーと通勤手当の非課税限度額【所得税　節税対策】

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今日は、仙台国税局の質疑応答事例集からノーマイカーデーに
関連する質疑応答を紹介いたします

詳細は下記ＵＲＬでご確認ください。
http://www.nta.go.jp/sendai/shiraberu/bunshokaito/gensen/100723/index.htm

質問の概略は以下の通りです

当社は、地球温暖化対策のため毎月1日11日21日をノーマイカーデーと定め
自家用車で通勤している社員に対して、ノーマイカーデー当日の通勤手段を
公共の交通機関に切り換えることを促すことにしました。

当社は、そのため従来の通勤手当に加えて、上記ノーマイカーデーのみ
使用することができる乗車券（エコ定期券）を社員に支給することにしました。

この場合の通勤手当の非課税限度額がいくらになるのか？という
問い合わせです。

①『自転車や自動車などの交通用具を使用することを常例とする者に
支給する通勤手当』の非課税限度額は、法令で定められています

これは、通勤の片道距離に応じて通勤手当の非課税限度額を定めています
例えば、

片道2キロメートル以上10キロメートル未満であれば4100円
片道10キロメートル以上15キロメートル未満であれば6500円　です

また、
②『交通機関又は有料の道路を利用するほか、併せて
交通用具を使用することを常例とする者に支給する通勤手当』
は、別途法令で定められています。この場合通勤手当の
非課税限度額は月額10万円となっています

つまり、今回のように日常的にはマイカー通勤している社員に対して
公共の交通機関のエコ定期券を支給する場合、①に該当するか
②に該当するかによって、通勤手当の非課税限度額がまったく
異なります

そこで、当社の場合上記の②に該当するかどうかが論点となります。

 

仙台国税局の回答は以下の通りです

本件の場合、②に該当せず①に該当するという判断でした。
つまり、ノーマイカーデーのみ使用できるエコ定期券を使う場合でも
日常的には、マイカー通勤する社員と判断して通勤交通費の
非課税限度額を定めるということです。

国税庁では、上記のように具体的な疑問点について
文書による回答を行っています

詳細は、下記ＵＲＬをご覧ください
http://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/jizenshokai/bunsho/01.htm

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【編集後記】
先週末に、相続税の基礎控除引き下げの税法改正案が報道
されました。法人税率の引き下げに伴う財源確保は、
所得税と相続税による税収増で確保するようです。
まだまだ、詳細は未確定ですが今後の報道には十分に
ご注意ください。相続税対策に影響しそうです。
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広大地の評価に当たっての取り扱い【相続税 節税対策】

広大地の評価に当たっての取り扱い【相続税　節税対策】

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今週は、国税庁のＨＰにＵＰされた新しい情報をご案内いたします

広大地の評価に当たっての取り扱いについて
主な論点を整理して、国税庁ＨＰの質疑応答事例集に11項目ＵＰ
されました。

詳しくは、下記ＵＲＬをご確認ください。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/01.htm#03a

広大地の定義を厳密に申し上げますと『その地域における標準的な
宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、開発行為を行うとした場合
に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの』です

この定義を読んだだけでは、何の事だかさっぱりわからないと思いますが
上記ＵＲＬの質疑応答事例を11パターン読むと、
ざっくりと広大地を理解することができます。

一般的には、三大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏）では500㎡以上の宅地が
対象となりますが、面積だけでは一律に判断できない部分があります

今回の質疑応答だけで論点のすべては網羅されていませんが
直観的なイメージとしては、理解しやすい内容です。

特に、三大都市圏で500㎡以上の土地を所有していらっしゃる方
あるいは、そのようなお客様と関係のある金融・不動産関係の方は
一度読んでおかれることをおすすめします。

広大地に該当するかどうかで、相続税額を計算するに当たって
税額に大きく影響する場合があります。

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【編集後記】
次年度以降の税制改正に関する報道が多くなる季節です
法人税率引下げ、子ども手当増額による財源確保のための
所得税の増税と、相続税の増税が大筋のようです。
パッチワークのような税制改正だと思います。
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