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【所得税編:不動産賃貸業の確定申告】

【所得税編:不動産賃貸業の確定申告】

平成25年9月2日の日本経済新聞の記事で 東京国税局が管内の不動産所得の申告書について、『お尋ね』を送付したという 報道がありました。

東京国税局管内で不動産所得の申告者は110万人。その中から選んで『お尋ね』 を郵送しているようです。これは任意の『お尋ね』であって税務調査とは 異なります。

しかし、先日国税庁から公表された24年度の所得税の税務調査状況の報告に おいても、いわゆる『富裕層』への調査を25年度においても積極的に 取組むと記載されています。

また、平成26年からすべての事業所得者・不動産所得者に帳簿作成が 義務化されます。　従来の法律でも帳簿作成は義務付けられていましたが 今回の改正では白色申告の事業者（不動産所得者も含む）への帳簿作成が 完全に義務化されました。

所得税の確定申告は白色申告と青色申告の2種類ありますが 同じ帳簿作成をするのであれば、青色申告をおすすめします。

また青色申告には、青色申告の特別控除が10万円と65万円の2種類あります。 ただし、65万円の特別控除を適用するためには、不動産賃貸業が 事業的規模であることと正規の簿記の原則に基づいた帳簿を作成するという 要件があります。

ここで、『事業的規模』の判定ですが一般的に 『５棟１０室』という基準があります。

具体的には 独立した家屋であれば5棟以上 アパート等であれば独立した室数が10室以上であれば 不動産賃貸業が事業的な規模として認められます。

また昭和56年の最高裁判例では、事業的規模について 『自己の計算と危険において独立して営まれ、営利性・有償性を有し、かつ 反復継続して遂行する意思と社会的地位とが客観的に認められる業務をいう』 と解されています。

つまり、５棟10室基準だけではなく上記判例に記載のような要件も 加味して事業的規模を判定するということです。

事業的規模の不動産賃貸業であれば、正規の簿記の原則に基づく複式簿記の 帳簿を作成すれば

『青色申告特別控除65万円が適用できる』という大きなメリットがあります 5棟10室基準に該当する方で、白色申告の方・あるいは10万円控除の青色申告の 方は、是非一度65万円控除の適用に向けて正規の簿記の原則に基づく複式簿記の 帳簿作成を検討してください。

現金の支出なしに、65万円の控除が適用できるので節税効果も得られます。

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【国税庁から平成24年度の所得税と消費税の調査状況を公表】

国税庁はHPで24年度事務年度（24年7月～25年6月）の所得税と

消費税の税務調査の状況を公表しました。

詳細につきましては下記URLでご覧下さい http://www.nta.go.jp/kohyo/press/press/2013/shotoku_shohi/shotoku_shohi.pdf

この報告を読むと国税庁の個人に対する税務調査の今後の傾向を 読み取ることができます

１．『いわゆる「富裕層」への対応』

国税庁では、有価証券・不動産等の大口所有者、経常的な所得が特 に高額な者など、いわゆる「富裕層」に対して、資産運用の多様化・ 国際化が進んでいることを念頭に調査を実施しており、平成２５事務 年度においても積極的に取り組んでいきます。

 平成２４事務年度においては、４，１２０件（前年比９０．１％） の調査を実施し、追徴税額は総額で１０１億円となっています。

また、１件当たりの追徴税額は２４４万円で、所得税の実地調査 （特別・一般）１件当たりの追徴税額１４２万円の約１．７倍となっ ています。

２．『海外取引を行っている者の調査状況』

 経済社会の国際化に適切に対応していくため、有効な資料情報の 収集に努めるとともに、海外取引を行っている者や海外資産を保有している 者などに対して、国外送金等調書や租税条約等に基づく情報交換制度などを 効果的に活用し、平成２５事務年度においても積極的に調査を実施します。

平成２４事務年度における海外取引を行っている者に対する実地調査 （特別・一般）の調査件数は、３，１１４件（平成２３事務年度４，０１９件） となっています。

１件当たりの申告漏れ所得金額は、１，５５１万円 （平成２３事務年度１，４７６万円）となっており、実地調査（特別・一般） 全体の申告漏れ所得金額８３９万円（平成２３事務年度８４１万円）の 約１．８倍となっています。

また、申告漏れ所得金額の総額は４８３億円 （平成２３事務年度５９３億円） に上ります。

３．『インターネット取引を行っている者の調査状況』

インターネット取引者は、無店舗による事業形態となるため、その把握が 困難ですが、あらゆる資料情報を収集・分析し、平成２５事務年度においても 積極的に調査を実施します。

平成２４事務年度におけるインターネット取引を行っている者に対する 実地調査（特別・一般）の調査件数は、１，８８６件（平成２３事務年度 ２，２０１件）となっています。

１件当たりの申告漏れ所得金額は、１，０９１万円（平成２３事務年度 １，１３４万円）となっており、実地調査（特別・一般）全体の申告漏れ 所得金額８３９万円（平成２３事務年度８４１万円）の約１．３倍となっています。

また、申告漏れ所得金額の総額は２０６億円（平成２３事務年度２５０億円） に上ります。

４．『金地金等に係る譲渡所得調査等の状況』

金やプラチナの価格が歴史的な高値水準にあり、金地金等（金・白金地金、 金貨・白金貨）の譲渡によって大きな譲渡益が生じやすい状況が継続してい ます。金地金等を売却して譲渡益が生じた場合は、原則として、総合課税の 譲渡所得として課税されます。

これに対し、国税庁では、平成２４年１月から導入された「金地金等の譲 渡の対価の支払調書」のほか、あらゆる機会を通じて資料情報を収集するな どして、積極的に調査を実施しております。金やプラチナの価格が高値水準 である傾向が続いていることから、引き続き、平成２５事務年度においても 積極的に調査を実施します。

５．『豪州当局との協力による非居住者に係る譲渡所得調査等の状況』

近年、北海道ニセコ地区においては、スキーリゾート地域周辺に所在する不動 産について、リゾートマンション用地の需要の高まりもあり、取引が活発化して きました。

日本国内に所在する不動産の譲渡による所得（譲渡所得）がある場合、 居住者及び非居住者は、ともに日本において申告をする必要があります。 しかし、その不動産を売却し、譲渡所得が見込まれるにもかかわらず、 所得税の申告のない非居住者が、不動産登記の移転資料等から多数把握されました。

そこで、そのような非居住者が多かった豪州の税務当局に対し、租税条約等に 基づく情報交換により協力を要請し、調査を進めました。

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【消費税の税率UPに伴う経過措置のよくある質問】

【消費税の税率UPに伴う経過措置のよくある質問】

消費税が平成26年4月からの税率UPにともなう経過措置が国税庁から
公表されています。

その中でも、実務上質問の多い経過措置を今回は解説いたします

（施行日を含む１年間の役務提供を行う場合）

【問４】 平成26年３月１日に、同日から１年間のコピー機械等のメンテナンス契約を
締結するとともに、１年分のメンテナンス料を受領した場合、
消費税法の適用関係はどのようになりますか。

【答】
役務の提供に係る資産の譲渡等の時期は、物の引渡しを要するものにあっては
その目的物の全部を完成して引き渡した日、物の引渡しを要しないものにあっては
その約した役務の全部を完了した日とされています（基通９－１－５）。

照会の役務の提供は、物の引渡しを要しないものですから、資産の譲渡等の時期は
役務の全部を完了する日である平成27年２月28日となります。

したがって、施行日以後に行う課税資産の譲渡等となりますから、
原則として新消費税法（新税率）が適用されます。

ただし、契約又は慣行により、１年分の対価を収受することとしており、
事業者が継続して当該対価を収受したときに収益に計上しているときは、
施行日の前日（平成26年３月31日）までに収益に計上したものについて
旧消費税法（旧税率）を適用して差し支えありません。

【解説】
この事例は、会社がコピー機のメンテナンス料を1年契約で前払した場合の税率の
経過措置です。　メンテナンス料を1年分前払することは実務上は多くあると思います

この場合、平成26年3月1から27年2月28日までの1年間分は5％の税率が適用され
契約更新する27年3月1日から適用される税率に8％が適用されるという経過措置
はよく知られています。

しかしこの経過措置を適用するための条件は、あまり知られていません
それがこの質疑応答の回答に記載されています。

つまり、コピー機のリース会社がメンテナンス料金を受取った時点で
収益計上している場合にのみ、5％が適用されるということです。

コピー機のメンテナンス会社がメンテナンス料金を1年分受取っていても
毎月分割で収益計上する場合には、26年4月以降分については8％が適用される
ことにご注意ください。

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