不動産評価は、要注意【相続税 節税対策】
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相続税の申告にあたって、不動産の評価は非常に難しい論点が
数多くあります。
その中で、陥りやすい間違いの一つを今日はご紹介します。
例えば、一般的に父親が所有する土地にその長男が所有する貸家が
建てられていて、長男は父親に地代を支払っていない場合、
父親と長男は、その土地について『使用貸借』の関係にあるといいます。
一般的に『使用貸借』であれば、不動産は自用地として評価します。
つまり、人に貸しているのではなく自分で自由に使える土地として
評価します。
（設例１）まず、『自用地』として評価できる場合は
『父親が所有する土地に、長男が自らの資金で建物を建て
その土地については、父親との間で使用貸借契約を先に締結します。
その後、その建物を他人に賃貸借する場合。つまり土地の使用貸借が
先で、後から建物の賃貸借が発生する』場合には、
自用地として評価できます。このパターンは一般的に知られています。
しかし、使用貸借関係にあっても自用地評価ではなく『貸家建付地評価』
になる場合があります。
（設例２）例えば、次のような設例が該当します。
『まず父親が所有する土地に、父親が自らの資金で建物を建てて
その建物を他人に賃貸借します。その後、建物だけを長男に
贈与し建物の所有権が長男に移転します。この場合に、父親と
長男は、土地について使用貸借契約を締結している場合』
この場合、土地の評価は自用地ではなく貸家建付地として評価します。
実は、この誤りが多いのです。
この場合、父親名義の土地について父親と長男が使用貸借という点では
（設例１と２）は、まったく同じです。しかし、建物の賃貸借契約と
土地の使用貸借契約の発生順序が逆です。
１は、先に使用貸借契約があって、そのあとに賃貸借契約が発生します
２は、先に賃貸借契約があって、そのあとに使用貸借契約が発生します
この順序の違いによって、同じ使用貸借でも土地の評価額が異なり
相続税額に大きく影響します。
『使用貸借は、自用地評価』と、単純に暗記しているだけでは
大きなミスをしてしまいます。十分にご注意ください。
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【編集後記】
先日、登記簿面積と実測面積が倍以上異なる土地がありました。
公図も間違っていて、固定資産税の課税対象面積も間違っていました。
古くから相続されている不動産にはいろいろな歴史があるようです。
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